Comment estimer son bien : les étapes à suivre pour y arriver

Il n’est pas toujours aisé de fixer le prix de vente d’un logement duquel on souhaite se séparer. Pourtant, cette étape est primordiale. Il ne suffit pas de renseigner un tarif approximatif, sans avoir réellement étudié la maison ou l’appartement dans ses moindres détails. Bien au contraire, l’estimation immobilière tient compte de la localisation, de l’environnement, mais aussi des caractéristiques de l’habitation, entre autres. Découvrez, dans cet article, comment estimer son bien. Nous partageons avec vous notre méthode d’analyse et les outils qui vous permettront de réaliser une estimation parfaite en 4 grandes étapes.

Estimer son bien seul : 4 étapes à suivre

1. Étudier les caractéristiques de votre maison

De nombreux professionnels s’accordent à dire que si le prix d’un bien est supérieur au marché, peu d’acheteurs seront intéressés. À contrario, lorsque le prix de vente est trop faible, le vendeur prend le risque de perdre de l’argent. Estimer la valeur de sa maison de la façon la plus juste possible est donc essentiel pour attirer les futurs acquéreurs.

Pour ce faire, commencez par étudier les caractéristiques de votre logement. Notez ses atouts, mais aussi ses points de vigilance :

• L’espace de vie est-il lumineux et spacieux ?
• Des travaux de rafraîchissement sont-ils à prévoir ?
• L’immeuble dispose-t-il d’un ascenseur ?
• Quelle est l’exposition de la maison ?
• La localisation du bien est-elle recherchée ?
• L’environnement est-il calme et sans vis-à-vis ?
• Avez-vous un jardin ou une terrasse ?

Ces questionnements vous permettront d’analyser votre habitation dans son ensemble. Sur cette base, vous serez ensuite capable :

• de réaliser une analyse comparative du marché ;
• d’étudier le prix moyen au ㎡ ;
• d’examiner le rendement locatif.

Tous ces éléments mis bout à bout, vous arriverez à une estimation de votre bien relativement fiable.

2. Réaliser une analyse comparative du marché

L’analyse comparative du marché permet de confronter votre habitation et ses prestations avec d’autres logements semblables au vôtre, tant sur l’état, le type, ou encore le secteur, par exemple. L’important, ici, est d’examiner attentivement les prix appliqués pour d’autres biens vendus, non vendus ou en vente, et de les mettre en parallèle avec votre logement.

Pour chacune des propriétés analysées, attardez-vous sur le prix de vente et le prix appliqué au mètre carré proposé. Puis, selon le nombre de biens étudiés et en concurrence directe avec le vôtre, établissez un prix moyen au ㎡ qui vous servira de repère. Ce dernier vous permettra de fixer un prix de vente en accord avec ce qui se fait actuellement sur le marché.

3. Effectuer une étude de prix au ㎡

Pour affiner votre étude de prix au mètre carré, vous pouvez vous baser sur ces deux outils fiables et reconnus :

• La base DVF (Déclarations de Valeur Foncière) accessible à tous, permet d’en savoir davantage sur les transactions immobilières réalisées au cours des cinq dernières années dans votre commune, votre département ou une parcelle cadastrale. L’outil est précis et vous permet même de retrouver d’anciennes ventes réalisées dans votre propre immeuble.
• Le site Internet des impôts (impots.gouv.fr) quant à lui, vous renseigne sur les logements qui se sont vendus à proximité immédiate de votre bien et qui présentent des caractéristiques proches du vôtre.

Enfin, vous pouvez également utiliser le site des notaires de France pour avoir une estimation des prix au mètre carré des maisons, appartements et terrains dans votre région.

4. Analyser le rendement locatif pour estimer son bien

Vous pouvez également analyser le rendement locatif éventuel de votre bien afin d’en déterminer sa valeur. Cet élément est la première chose évaluée par un investisseur avant d’acheter un bien immobilier. Cet indicateur est important, car il lui permet de savoir combien rapporte la location d’un logement selon son prix d’achat et les frais engendrés.

Concrètement, vous pouvez calculer le montant qu’un investisseur est prêt à débourser afin d’obtenir une rentabilité intéressante. Ce chiffre défini, vous pourrez mieux estimer la valeur de votre bien.

Effectuer une estimation de son bien seul : quels risques ?

Réaliser une mauvaise estimation par manque d’expérience

Il peut être tentant de réaliser une estimation de son bien tout seul. En revanche, plusieurs aspects sont à considérer. L’estimation de la valeur d’un bien immobilier nécessite une connaissance approfondie du marché local, des tendances actuelles, des caractéristiques spécifiques de la propriété et des critères de comparaison.

Si vous n’avez pas cette expérience, vous prenez le risque de réaliser une mauvaise estimation (et, in fine, de fixer un prix de vente trop élevé ou trop faible).

Surestimer son bien à cause de l’affect ou d’un manque de connaissances

Il arrive que certains propriétaires aient une vision biaisée de la valeur de leur bien en raison de leur attachement émotionnel. Cela peut entraîner une surestimation ou une sous-estimation de la valeur réelle du logement.

Enfin, les fluctuations du marché, les taux d’intérêt, l’offre et la demande sont également des facteurs économiques qui influencent la valeur d’une propriété. Or, pour les apprivoiser, il est nécessaire de disposer de certaines connaissances en immobilier.

Comment estimer son bien ? CC Pexels

Comment estimer son bien de manière précise : en faisant appel à des agents immobiliers

Vous l’aurez compris, si vous n’êtes pas certain d’y arriver, le mieux reste de contacter une agence immobilière. Bonne nouvelle, demander à des experts de réaliser une estimation de votre logement est souvent un acte gratuit.

Les agents immobiliers sont des professionnels expérimentés qui connaissent bien le marché local. Ils sont formés pour évaluer correctement la valeur des biens immobiliers en utilisant des méthodes et des outils d’évaluation appropriés.

Ils ont également accès à des bases de données et à des informations sur :

• les ventes récentes ;
• les tendances du marché ;
• les prix de l’immobilier dans votre région ;
• les biens comparables.

Cela leur permet de réaliser des estimations précises. Enfin, ces experts peuvent fournir une évaluation impartiale de votre propriété, car ils ne sont pas affectés par les émotions ou les attaches personnelles que vous pourriez avoir.

Estimer la valeur de son bien avec un simulateur : bonne ou mauvaise idée ?

Il existe actuellement sur Internet des dizaines de simulateurs gratuits vous permettant d’estimer votre bien. Vous n’avez qu’à entrer certaines informations (taille du logement, localisation, etc.) pour que l’outil calcule de manière automatique la valeur de votre maison ou de votre appartement.

Ces outils sont faciles à utiliser et fournissent souvent une estimation rapide, ce qui peut être utile pour avoir une idée approximative de la valeur de votre bien. En revanche, ils sont rarement très précis. Les simulateurs en ligne ne peuvent pas prendre en compte toutes les caractéristiques de votre propriété.

Mieux vaut donc les utiliser avec beaucoup de recul. Par ailleurs, les simulateurs en ligne ne tiennent pas compte des conditions du marché local, des tendances spécifiques à votre région, ni des caractéristiques uniques de votre propriété. Ils peuvent donc donner une estimation trop générale.

Vous souhaitez faire estimer votre bien dans la région d’Aix-en-Provence ? Contactez l’équipe de Premi’Home Immobilier.