Tout savoir sur la plus-value dans le cas d’une résidence secondaire

Vous souhaitez mettre en vente votre résidence secondaire, mais vous vous questionnez quant au montant de l’impôt à prévoir sur les gains générés ? Vous êtes au bon endroit. Notre article vous dévoile un condensé de toutes les informations importantes concernant la plus-value et son imposition dans le cadre d’une vente de résidence secondaire. Vous verrez également comment calculer cette plus-value à travers un exemple concret.

Bref rappel : qu’est-ce qu’une plus-value ?

Le terme plus-value immobilière se réfère à la différence positive entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition initial. Plus concrètement, pour calculer la plus-value d’un bien immobilier que vous souhaitez vendre, vous pouvez réaliser le calcul suivant : plus-value immobilière = prix de vente - prix d’acquisition.

Le prix d’acquisition comprend non seulement le montant initial payé pour acheter le bien immobilier, mais aussi les frais d’acquisition : 

• les taxes ;
• les frais de notaire ;
• les commissions d’agence immobilière ;
• les autres coûts liés à l’achat.

Prenons un exemple concret. Supposons que vous ayez acheté un appartement il y a 5 ans pour 200 000 euros. À l’époque, vous aviez également payé 10 000 euros de frais d’acquisition, incluant les frais de notaire et les commissions d’agence immobilière. Le prix d’acquisition total de ce bien est donc de 210 000 euros. 

Vous décidez aujourd’hui de revendre votre bien en direct. Ce dernier vaut 300 000 €. Dans ce cas de figure, vous avez réalisé une plus-value de 90 000 €. Il ne reste maintenant plus qu’à déduire le montant de l’imposition pour calculer votre gain net.

Comprendre la plus-value en cas de vente d'une résidence secondaire - CC Pexels

Plus-value de résidence secondaire et imposition : que dit la loi ?

En France, les propriétaires qui vendent leur résidence principale sont exonérés d’impôt sur la plus-value générée. En revanche, ceux qui cèdent leur résidence secondaire sont imposés. Dans ce cas, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. Des prélèvements sociaux s’appliquent également à hauteur de 17,2 %.

Cela étant, le calcul de l’impôt se réalise après un abattement pour durée de détention. Cet abattement s’applique au-delà de la 5e année de détention du bien. De la même manière, le bien est exonéré de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention (hors prélèvements sociaux), comme le montre le tableau ci-dessous.

Notez que vous pouvez également profiter d’abattements exceptionnels et temporaires de 70 % ou de 85 % dans certains cas. Cela est notamment possible lorsque vous cédez un terrain à bâtir ou des biens destinés à la démolition et à la reconstruction de bâtiments d’habitation collectifs. 

Auquel cas, votre terrain ou votre bien devra également se situer dans une zone qui affiche un déséquilibre immobilier important, avec une offre en logement supérieure à la demande. Attention, en revanche, cet abattement ne s’applique pas lorsque le vendeur et l’acheteur partagent des liens de famille.

Plus-value et vente de résidence secondaire - CC Pexels

Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire et l’impôt sur la plus-value associée ?

Reprenons notre exemple précédent. Vous avez acheté un bien pour un total de 210 000 euros il y a 5 ans. Vous le revendez aujourd’hui pour 300 000 euros et réalisez une plus-value brute de 90 000 euros. 

Ici, la durée de détention du bien est de 5 ans. Vous ne pouvez pas bénéficier d’abattement ni sur l’impôt sur le revenu ni sur les prélèvements sociaux pour ce bien. Dans ce contexte, 

• Le montant de l’impôt sur le revenu est de 90 000 x 19 % = 17 100 euros.
• Le montant des prélèvements sociaux est de 90 000 x 17,2 % = 15 480 euros
• Soit un total de 17 100 + 15 480 = 32 580 euros d’impôt sur la plus-value générée. 

Ainsi, dans cet exemple, avec une plus-value de 90 000 euros, l'impôt total serait de 32 580 euros. Le gain net après impôt serait alors de 90 000 - 32 580 = 57 420 euros.

Dans ce cas précis, il convient de préciser que vous pourriez être amené à payer une taxe supplémentaire de 2 % à 6 %. En effet, c’est le cas lorsque la plus-value enregistrée est de plus de 50 000 euros. 

Comment déclarer la plus-value immobilière réalisée ?

Le notaire s'occupe de déclarer la plus-value immobilière et de payer l'impôt associé lors de la vente d'un bien immobilier. Cependant, le vendeur doit également reporter certaines informations sur sa déclaration de revenus annuelle. 

Le notaire calcule le montant de la plus-value imposable et le montant de l'impôt à payer. Il établit la déclaration de la plus-value et effectue le paiement de l'impôt auprès des services fiscaux compétents.

Cela étant, en plus du travail effectué par le notaire, en tant que vendeur, vous devez :

• Inclure les détails de la plus-value immobilière dans votre déclaration de revenus annuelle (montant de la plus-value déclaré par le notaire, exemptions ou abattements).
• Remplir et soumettre votre déclaration de revenus avant les dates limites. Les dates varient selon le département de résidence ou le statut de non-résident.

Pour 2024, les dates limites de déclaration en ligne sont les suivantes : 

• 23 mai pour les départements 1 à 19 ;
• 30 mai pour les départements 20 à 54 ;
• 6 juin pour les départements 55 au 974/976 ;
• 23 mai pour les non-résidents. 

Est-il possible d’être exonéré d’impôt sur la plus-value de cession d’une résidence secondaire ?

Outre attendre une durée de détention du bien de 30 ans, d’autres cas de figure peuvent vous permettre de bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value de cession de votre résidence secondaire :

• cession inférieure à 15 000 € ;
• cession d’un logement en France de non-résidents ;
• bien situé en zone tendue ;
• cession effectuée par des personnes âgées ou invalides, etc.

Enfin, comme précisé dans le tableau précédent, si vous vendez votre bien après 30 ans, l’exonération est totale. Vous ne serez soumis ni au paiement de l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux. 

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