La plus-value immobilière : calcul et exonération

Lors d’une transaction immobilière, il n’est pas rare que le prix de vente du bien soit supérieur à son prix d’acquisition initial. Pour le vendeur, cette marge dégagée représente la plus-value immobilière. Cette dernière est imposable, mais il existe certaines exonérations, selon que vous cédiez votre résidence principale ou secondaire. Qu’est-ce que la plus-value immobilière exactement, comment se calcule-t-elle et qu’en est-il de sa fiscalité ? Nous allons tout vous expliquer.

La plus-value immobilière, qu’est-ce que c’est ?

Par définition, la plus-value immobilière représente la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’une propriété (ou la valeur déclarée dans le cas d’une succession ou d’une donation). 

En tant que propriétaire, si vous vendez votre bien à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez vous-même acheté à l’origine, alors vous aurez réalisé une plus-value. 

Son montant est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf s’il s’agit de votre résidence principale. Autrement, en ce qui concerne votre patrimoine immobilier privé, vous devrez payer une taxe à l’État sur les gains réalisés pour :

• la vente d’un bien immobilier (appartement, terrain, maison) ;
• la vente d’un droit attaché à un logement (servitude, droit de passage, etc.) ;
• la vente d’une propriété par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI) non soumise à l'impôt sur les sociétés ;
• l’apport en société ou l’échange et le partage de biens.

Méthode de calcul de la plus-value immobilière

Si vous avez choisi de faire appel à une agence immobilière pour vendre votre bien, vous avez peut-être eu l’opportunité de réaliser une marge. Mais concrètement, quels sont les montants à prendre en compte pour la chiffrer ?

Le calcul de la plus-value immobilière se réalise très simplement. Il s’agit du montant égal à la différence entre le prix d'acquisition initial d’une propriété et son prix de cession.

Le prix d'acquisition initial de votre habitation se trouve dans l’acte de vente notarié. Sur justificatifs, il est possible de déduire du montant de la vente les frais supportés par le vendeur lors de la vente. Il peut s’agir du coût des diagnostics obligatoires, et/ou de la commission d'agence par exemple. 

Il faut ajouter au prix d'achat : 

• les éventuelles sommes supplémentaires versées en faveur du vendeur (indemnité d’éviction payée par l’acquéreur au locataire en place, par exemple) ;
• les frais de notaire. En l’absence de justificatif, il est possible de déduire 7,5 % du montant du prix d’achat ;
• les dépenses de travaux en cas de construction, d’agrandissement ou d’amélioration de la maison ;
• les frais de distribution, de réseaux et de voirie dans les lotissements, par exemple.

Si vous êtes dans l’un de ces cas, alors vous devrez obligatoirement remplir la déclaration de revenus 2042 C. Cependant, des exonérations existent selon la nature de l’habitation vendue et la situation personnelle du vendeur.

Abattement, imposition et exonération

Les abattements 

L’impôt sur la plus-value est calculé après application d’un pourcentage d’abattement. Ce dernier est inversement proportionnel à la durée de détention du logement :

• 0 % du montant de la marge réalisée pour un bien détenu durant moins de 6 ans ;
• 6 % entre 6 et 12 ans de propriété ;
• 4 % jusqu'à la 22^e année révolue de détention ;
• exonération totale au-delà de 23 ans d’acquisition (sauf pour les prélèvements sociaux, qui eux ne sont plus prélevés uniquement à partir de 30 ans de jouissance).

Les taux d’imposition 

Actuellement, la plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %,  plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Dans le cas où le total des gains serait supérieur à 50 000 €, une taxe supplémentaire comprise entre 2 et 6 % est appliquée (hors terrain à bâtir). 

Le montant de cet impôt est directement prélevé sur le prix de vente au moment de la signature de l’acte authentique. Le notaire est chargé de calculer la somme exacte de la plus-value par le biais d’un formulaire dédié. C’est également lui qui réalise le virement à l’administration fiscale. 

Les exonérations d’impôt

Néanmoins, dans certains cas, il est possible d’être exonéré de cet impôt :

• vente d’une résidence principale ;
• vente d’une habitation secondaire, dans le cas ou l’argent récolté sert à acheter ou construire une résidence principale dans un délai de 2 ans ;
• vente d’une habitation détenue depuis plus de 30 ans ;
• vente d’une propriété d’un montant inférieur à 15 000 € ;
• vente par des retraités de condition modeste, etc.

La plus-value immobilière est un vaste sujet. C’est pourquoi, si vous avez pour projet de vendre votre bien immobilier dans la région d’Aix-en-Provence, n’hésitez pas à nous contacter. Nous pourrons alors échanger sur les meilleurs choix à faire et vous conseiller en fonction de votre situation.