5 bonnes raisons d’investir dans un logement occupé
Saviez-vous qu’il est possible d’acquérir un logement occupé ? Cette pratique est, certes, moins courante, mais compte quelques atouts. En l’occurrence, vous pouvez acheter votre bien moins cher, connaître votre locataire ainsi que son historique et avoir une meilleure idée du taux de rentabilité du bien dont il est question. Premi’Home Immobilier vous présente 5 avantages d’investir dans un logement occupé.
1. Le prix du bien est moins élevé
Premier avantage d’acheter un logement occupé : vous pouvez bénéficier d’un prix d’achat moins élevé. Cette décote représente une véritable aubaine et peut vous permettre de vous tourner vers des biens plus haut de gamme.
En règle générale, le rabais est d’environ :
- 5 % à 10 % du prix de vente pour les logements occupés dont le bail se termine dans les 12 mois ;
- 15 % à 20 % pour les biens dont le bail a été signé récemment.
Notez que le rabais pourra être d’autant plus important si l’habitation est occupée par un locataire protégé : personne handicapée, âgée, etc.
2. Plus de facilité pour obtenir un crédit immobilier
Autre atout et non des moindres, en achetant un logement occupé, vous avez plus de chance d’obtenir l’accord de votre banque pour votre crédit immobilier. Un logement déjà loué génère des revenus locatifs immédiats. Les banques peuvent considérer ces revenus comme une source d’argent supplémentaire pour le remboursement du prêt, ce qui peut améliorer votre capacité d’emprunt.
Même si les loyers perçus ne couvrent pas entièrement les mensualités, ces rentrées d’argent mensuelles rassureront votre banquier. La présence de revenus locatifs réguliers peut être perçue par la banque comme réduisant le risque de défaut de paiement, surtout si l’historique du locataire montre une fiabilité dans le paiement des loyers.
Bien sûr, la banque évaluera également d’autres éléments (situation personnelle, taux d’endettement, capacité d’emprunt, etc.) avant de valider ou non votre crédit, mais expliquer que votre projet limite le risque de carence locative du fait de ce locataire déjà en place pourra être un vrai plus.
3. Un marché moins concurrentiel
Le marché des logements occupés est souvent moins concurrentiel que celui des logements vides. Cela, pour plusieurs raisons :
- Les logements occupés attirent principalement les investisseurs plutôt que les acheteurs cherchant une résidence principale. Cette distinction réduit le nombre d’acheteurs potentiels, diminuant ainsi la concurrence.
- L’achat d’un logement occupé implique de reprendre le bail existant et de gérer une relation locataire-propriétaire dès l’achat. Ces complexités peuvent dissuader certains investisseurs, en particulier ceux qui sont moins expérimentés ou qui recherchent un investissement plus simple.
- Certains investisseurs perçoivent l’achat d’un logement occupé comme plus risqué, notamment en raison de la difficulté d’évaluer le locataire en place et l’état du bien sans l’avoir vu vide.
- Les acheteurs cherchant à personnaliser ou à rénover un bien peuvent trouver un logement occupé moins attrayant, car ils doivent attendre la fin du bail pour effectuer de telles modifications.
De votre côté, cela représente également un point positif. Vous ferez face à moins de concurrence et maximisez vos chances d’obtenir le bien dont il est question.
4. Un locataire déjà installé (et connu !)
Investir dans un logement déjà occupé signifie que vous n’avez pas à chercher de locataires. Vous passez outre les étapes d’annonce à rédiger et à diffuser, de visite, de sélection du candidat idéal ou encore d’état des lieux.
Cette tâche souvent chronophage ne vous concerne pas dans l’immédiat. Tous les documents relatifs à la location sont annexés à la promesse de vente. Il n’est donc pas nécessaire de rédiger un nouveau contrat de bail entre vous et votre locataire. Le contrat de location se poursuit aux mêmes conditions. De votre côté, vous n’aurez qu’à transmettre vos coordonnées aux locataires.
Par ailleurs, en reprenant un locataire en place, vous économisez les frais d’agence et autres coûts liés à la recherche et à l’installation d’un nouveau locataire.
En parallèle, vous pouvez accéder à l’historique du locataire actuel, notamment son sérieux dans le paiement des loyers et son comportement en tant que locataire. Un bon historique peut rassurer sur la stabilité des revenus locatifs.
5. Une rentabilité immédiate et plus facile à calculer
Étant donné que vous comptez acheter un logement occupé, vous connaissez très bien le prix de vente du logement, le montant du loyer actuel ainsi que les charges payées par le locataire. Avec toutes ces indications, il vous est plus aisé de calculer la rentabilité de votre projet et d’estimer si oui ou non cet investissement en vaut la peine. Ainsi, il vous est plus facile de vérifier la fiabilité de votre investissement locatif et de vous assurer qu’il sera porteur.
De la même manière, vous commencez à percevoir des loyers dès l’acquisition du bien, sans délai d’attente pour trouver un locataire. Contrairement à un nouvel investissement locatif où il peut y avoir une période sans revenus le temps de trouver un locataire, le logement occupé élimine cette incertitude.
Les loyers actuels sont déjà établis, vous donnant une base concrète pour calculer le rendement locatif. Vous pouvez souvent obtenir un historique des charges et des dépenses associées au bien, ce qui permet de mieux prévoir les coûts futurs.
Vous l’aurez compris, investir dans un logement occupé peut représenter une réelle aubaine ! Si cette option vous intéresse, n’hésitez pas à prendre contact avec l’équipe de Premi’Home Immobilier afin d’en savoir davantage. Agence immobilière à Aix-en-Provence, nous pourrons vous guider à travers cette étude.
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