Tout savoir sur le mode de calcul, les cas d’exonération et l’imposition de la plus-value immobilière

Lors d’une transaction immobilière, il n’est pas rare que le prix de vente du bien soit supérieur à son prix d’acquisition initial. Pour le vendeur, cette marge dégagée représente la plus-value immobilière. Cette dernière est imposable, mais il existe certaines exonérations. Des abattements sont également prévus par l’administration fiscale et permettent de réduire la base imposable. Qu’est-ce que la plus-value immobilière exactement ? Comment se calcule son montant ? Comment est-elle imposée ? Premi’Home Immobilier, agence immobilière à Aix-en-Provence, vous explique tout ce que vous devez savoir à ce sujet.

La plus-value immobilière : définition et méthode de calcul

Par définition, la plus-value immobilière représente la différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat (ou prix d’acquisition) d’une propriété. En tant que propriétaire, si vous vendez votre bien à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez vous-même acheté à l’origine, alors vous aurez réalisé une plus-value. 

Le prix d’acquisition initial de votre habitation pris en compte dans le calcul de la plus-value se trouve dans votre acte de vente notarié. Sur justificatifs, il est possible de déduire de ce montant les frais supportés par le vendeur lors de la vente. Il peut s’agir du coût des diagnostics obligatoires, par exemple. 

En revanche, il faut y ajouter : 

• les éventuelles sommes supplémentaires versées en faveur du vendeur (indemnité d’éviction payée par l’acquéreur au locataire en place, par exemple) ;
• les frais de notaire. En l’absence de justificatifs, il est possible de déduire 7,5 % du montant du prix d’achat ;
• les dépenses de travaux en cas de construction, d’agrandissement ou d’amélioration de la maison ;
• les frais de distribution, de réseaux et de voirie dans les lotissements.

Prenons un exemple concret. Vous avez acheté un bien au prix de 250 000 €. Vous le revendez quelques années plus tard pour 300 000 €. Dans ce cas de figure, vous avez réalisé une plus-value de 50 000 €(300 000-250 000).

Le cas échéant, si la différence avait été négative, vous auriez réalisé une moins-value. Cela se produit lorsque vous vendez un bien moins cher que ce que vous l’avez acheté. Rassurez-vous, la moins-value n’est pas imposée.

Comprendre la taxation de la plus-value immobilière

La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf s’il s’agit de votre résidence principale. Autrement, en ce qui concerne votre patrimoine immobilier privé, vous devrez payer une taxe à l’État sur les gains réalisés pour :

• la vente d’un appartement, d’un terrain, d’une résidence secondaire ;
• la vente d’une servitude, d’un droit de passage ;
• la vente d’une propriété par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés, etc.

Si vous vous trouvez dans l’une de ces situations, alors vous devrez remplir la déclaration de revenus 2042 C, puis régler les montants demandés par l’administration fiscale. 

Notez que lorsque la vente concerne un immeuble ou un terrain à bâtir, il est obligatoire de faire appel à un notaire. Le professionnel réalise alors l’ensemble des déclarations et des paiements à votre place, en établissant la déclaration de plus-value n0 2048-IMM ou 2048-TAB.

Actuellement, la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Dans le cas où le total des gains serait supérieur à 50 000 €, une taxe supplémentaire comprise entre 2 et 6 % est appliquée (hors terrain à bâtir). 

Prenons un exemple concret. Si vous réalisez une plus-value imposable de 30 000 € après avoir vendu votre bien, vous devrez régler : 

• 19 % de ce montant au titre de l’impôt sur le revenu, soit 5 700 € ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 5 160 € ;
• soit un total de 10 860 € à régler à l’administration fiscale.

Notez qu’en cas de doute, vous pouvez utiliser le simulateur de calcul des plus-values immobilières proposé par le site des notaires de France.

Le montant de cet impôt est directement prélevé sur le prix de vente au moment de la signature de l’acte authentique. Le notaire est chargé de calculer la somme exacte de la plus-value par le biais d’un formulaire dédié. C’est également lui qui réalise le virement à l’administration fiscale. 

Calcul de la plus-value immobilière - CC Pixabay Peter H

Plus-value, abattements et exonérations : quelles sont les conditions d’application ?

En matière de plus-value immobilière, des exonérations et des abattements existent selon la nature de l’habitation vendue et la situation personnelle du vendeur. Voyons cela plus en détail.

Les abattements sur la plus-value immobilière

L’impôt sur la plus-value est calculé après application d’un pourcentage d’abattement. C’est ce que l’on appelle l’abattement pour durée de détention. Ce dernier est proportionnel à la durée de détention du logement.

D’une manière générale, plus vous conservez votre logement longtemps, plus l’abattement applicable est conséquent :

• 0 % du montant de la marge réalisée pour un bien détenu jusqu’à 5 ans ;
• 6 % entre 6 et 21 ans de propriété ;
• 4 % jusqu’à la 22e année révolue de détention ;
• exonération totale au-delà de 22 ans d’acquisition.

Des abattements existent également pour les prélèvements sociaux :

• 0 % jusqu’à 5 ans ;
• 1,65 % de la 6e à la 21e année de détention ;
• 1,6 % jusqu’à la 22e année ;
• 9 % au-delà de la 22e année ;
• exonération totale au-delà de la 30e année.

Notez qu’il existe également des abattements exceptionnels de 70 % à 85 % dans le cas où la vente se ferait dans le cadre d’une opération de revitalisation du territoire, ou que des constructions de logements sociaux sont prévues.

Les exonérations d’impôt sur la plus-value immobilière

Dans certains cas, il est possible d’être exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière. C’est le cas lors de la vente :

• d’une résidence principale ;
• d’une habitation secondaire, dans le cas où l’argent récolté sert à acheter ou construire une résidence principale dans un délai de 2 ans ;
• d’une habitation détenue depuis plus de 30 ans ;
• d’une propriété d’un montant inférieur à 15 000 € ;
• par des retraités de condition modeste, etc.

La plus-value immobilière est un vaste sujet. C’est pourquoi si vous avez pour projet de vendre votre bien immobilier dans la région d’Aix-en-Provence, vous pouvez nous contacter. Nous pourrons alors échanger sur les meilleurs choix à faire et vous conseiller en fonction de votre situation.